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投資用不動産を売るなら知っておきたい！成功のための4つの秘訣

「保有している投資用不動産を売却したいけれど、何から手をつければいい？」

多くの不動産投資家が直面する課題です。居住用の不動産とは異なり、投資用不動産の売却には独自の知識と戦略が求められます。

これらのポイントを無視して売却を進めると、理想の価格で売れなかったり、予期せぬトラブルに繋がったりする可能性があります。

ここでは、投資用不動産の売却を成功に導くための重要な秘訣を4つご紹介します。

1. 賃貸中の物件は「オーナーチェンジ」として売り出す

もし現在、物件に賃借人がいるなら、「オーナーチェンジ物件」として売却するのが一般的です。

この方法は、買主が購入後すぐに家賃収入を得られるという大きなメリットがあるため、投資家にとって魅力的です。

売却活動は、賃借人に知られることなく進められることが多く、内覧はできません。そのため、物件の資料や情報が売却成功の鍵となります。

【ポイント】

• ・価格への影響要素： 現在の家賃、周辺の家賃相場、建物の状態、賃借人の退去可能性などが価格に影響します。
• ・賃借人への配慮： 賃借人のプライバシーを尊重し、スムーズな引き継ぎを心がけましょう。

2. 空室物件は「リフォーム」と「ターゲット層」が重要

空室の投資用不動産を売却する場合、買主が最も重視するのは「どれだけ早く入居者を確保できるか」です。

【ポイント】

• ・リフォーム： 築年数が古い物件は、内装を現代のニーズに合わせてリフォームすることで、購入者の印象が格段に良くなります。
• ・ターゲット層の明確化： 物件の立地や間取りから、どんな層に需要があるかを分析し、その層に響くようなアピールを行うことが大切です。

3. 「収益還元法」を理解し、査定額の妥当性を見極める

投資用不動産の価値は、「どれだけの収益を生み出せるか」で決まります。そのため、査定では「収益還元法」という専門的な手法が使われます。

この手法には、「直接還元法」と「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）」の2つがあります。

• 直接還元法：
  • ・年間家賃収入を還元利回りで割り戻して計算する方法。計算がシンプルで、おおよその収益性を把握できます。
• DCF法：
  • ・将来の家賃収入や売却額を現在の価値に割り引いて算出する方法。より詳細な収益性を知ることができ、複雑な計算が必要です。

提示された査定額が適正かどうか、担当者に査定方法の根拠を詳しく尋ねてみましょう。

4. 税金対策を考慮した売却タイミング

投資用不動産の売却で利益が出た場合、「譲渡所得税」が課税されます。この税額は、物件の所有期間によって大きく変わるため、注意が必要です。

• ・長期譲渡（所有期間5年超）： 税率が低く設定されています。
• ・短期譲渡（所有期間5年以下）： 税率が高く設定されています。

また、「特定資産の買換え特例」など、税負担を軽減できる制度もあります。売却のタイミングを検討する際は、専門家である税理士に相談し、最適な方法を選ぶようにしましょう。

まとめ

投資用不動産の売却を成功させるには、物件の特性や売却方法、税金対策を総合的に考える必要があります。

「オーナーチェンジ物件の特性を理解する」「空室物件は戦略的に売り出す」「収益還元法で査定額をチェックする」「税金対策を考慮する」という4つのポイントを押さえることで、あなたの売却は成功へと近づくでしょう。

投資用不動産の売却実績が豊富な専門家に相談し、あなたに最適な売却プランを立てることをおすすめします。