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不動産売却査定書を読み解く！損をしないための徹底ガイド

「不動産を売ろうと査定を依頼したら、分厚い書類が送られてきたけど、何が書いてあるのかよく分からない…」

不動産を売却する際、不動産会社から提示される「不動産売却査定書」は、あなたの物件の価値を示す非常に重要な書類です。しかし、専門用語が多く、その内容を正確に理解するのは簡単ではありません。

査定書を正しく読み解かなければ、売却価格で損をしたり、売り出しから成約まで時間がかかったりする可能性があります。

このコラムでは、査定書の項目が何を意味するのか、複数の査定書を比較する際のポイント、そして査定額を交渉に活かす方法まで、査定書を最大限に活用するための知識を分かりやすく解説します。

1. 査定書に記載される3つの評価方法

査定書には、主に3つの評価方法に基づいた価格が記載されています。それぞれの違いを理解することが、査定額の根拠を知る第一歩です。

• 取引事例比較法： 最も一般的に用いられる方法です。近隣にある似たような条件の物件が、実際にいくらで売買されたか（成約事例）と比較して価格を算出します。この価格が、市場で実際に売れる可能性のある価格に最も近いと考えられます。
• 原価法（積算価格）： 査定対象の建物を、今あらためて建てたらいくらかかるかという費用から、経年劣化分を差し引いて算出します。主に建物の価値を評価する際に使われますが、市場価格とは異なる場合があります。
• 収益還元法： その物件が将来、どれくらいの収益（家賃収入など）を生み出すかを基に価格を算出します。主に投資用不動産の査定で使われる方法です。

【ポイント】

居住用の不動産を売却する場合、「取引事例比較法」による価格を最も重視してください。これが、現実的な売却価格の目安となります。

2. 査定書から担当者の力量を見極める

査定書の内容は、担当者の力量や、あなたの物件への理解度を測るバロメーターでもあります。以下の点をチェックしてみましょう。

• 査定根拠の明確さ： 「なぜこの金額になったのか？」という理由が具体的に書かれているか。比較対象となる物件の情報（住所、面積、築年数など）が詳しく記載されているか確認してください。
• 加点・減点の妥当性： 日当たりの良さ、リフォーム履歴、周辺環境などが、査定額にどう反映されているか。担当者があなたの物件の魅力をどこまで理解しているか見極められます。
• コメント欄の具体性： 単なる定型文ではなく、あなたの物件に合わせた売却戦略やアピールポイントが具体的に提案されているか。

3. 複数の査定書を比較する際の注意点

複数の不動産会社に査定を依頼した場合、金額にばらつきが出るのは当然です。しかし、最も高い査定額を出した会社を選ぶのは危険です。

• 高すぎる査定額には要注意： 契約欲しさに、市場相場を大きく上回る金額を提示する会社も存在します。根拠が乏しい高い査定額は、いつまでも売れず、最終的に価格を下げざるを得なくなる原因となります。
• 「金額」ではなく「根拠」を比較する： 査定書の金額だけでなく、その根拠を比較することが最も重要です。内容が丁寧で、担当者の説明に説得力がある会社を選びましょう。

まとめ

不動産売却査定書は、あなたの物件を適正な価格で売却するための羅針盤です。

査定書に書かれている価格の算出方法や、根拠となる情報、そして担当者のコメントをしっかり読み解くことが、賢く売却を進めるための第一歩となります。

複数の査定書を比較する際は、金額の高さだけに惑わされず、根拠の妥当性や担当者の信頼性を重視してください。

査定書を最大限に活用し、信頼できるパートナーを見つけることが、あなたの不動産売却を成功へと導く鍵となるでしょう。