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空き家売却の成功ガイド！税金優遇「3,000万円特別控除」の活用法

相続した実家や住み替えで残された家を、そのまま空き家として放置していませんか？

空き家を管理せずに放置すると、建物の劣化や不法投棄、近隣住民とのトラブルなど、様々なリスクが発生します。さらに、自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大で6倍に跳ね上がる可能性もあります。

このコラムでは、空き家を賢く売却するためのリスク回避策と、売却益から最大3,000万円が控除される「空き家特例」の活用法、そして、売却方法の選び方について解説します。

1. 空き家を放置するリスクと「特定空き家」の危険性

空き家を放置すると、以下のような問題が生じます。

• 建物の老朽化： 管理が行き届かない空き家は、カビの発生や雨漏りなどで急速に劣化が進みます。
• 治安への影響： 不法侵入や犯罪の温床となり、地域の治安悪化につながる恐れがあります。
• 近隣への迷惑： 庭木の繁茂や害獣の発生、倒壊の危険性などで、近隣住民に迷惑をかけることがあります。

これらの状態が続くと、自治体から「特定空き家」に指定されてしまいます。

特定空き家に指定されたらどうなる？

• 税金負担の増加： 住宅用地の固定資産税の特例が適用されなくなり、税金が大幅に上がります。
• 罰則の対象： 改善命令に従わない場合、過料が科されることがあります。
• 行政による解体： 最悪の場合、自治体が強制的に建物を解体し、その費用を所有者が負担することになります。

2. 知っておきたい！空き家特例（3,000万円特別控除）

「空き家特例」は、正式には「被相続人の居住用財産を売った場合の3,000万円特別控除」といい、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる制度です。

適用される主な条件

• 売却する家： 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた住宅であること。
• 売却時期： 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。
• 売却価格： 売却額が1億円以下であること。
• 売却方法： 売却時に新耐震基準を満たしているか、または家屋を取り壊して更地として売却すること。

※この他にも細かな要件があります。適用を検討する際は、専門家への相談を強く推奨します。

3. 空き家売却の2つのアプローチ

空き家を売却する際には、主に以下の2つの方法が考えられます。

1. そのまま売却（リフォームして売却）

• メリット： 解体費用が不要で、初期費用を抑えられる。買主が自由にリフォームできる。
• デメリット： 買主が見つかりにくいことがある。特例適用には耐震リフォームが必要になる場合がある。
• ポイント： 特例を利用するためには、事前に「耐震基準適合証明書」を取得するか、耐震リフォームを施す必要があります。

2. 解体して更地で売却

• メリット： 買主が新しい建物を自由に設計できるため、幅広い層にアピールしやすい。境界線が明確になり、トラブルを避けやすい。
• デメリット： 解体費用（数百万円）が発生する。固定資産税の優遇措置が一時的になくなり、税負担が増える。
• ポイント： 特例を利用するには、解体から売却・引き渡しまでの期間が厳密に定められています。

まとめ

空き家を放置することは、多くのリスクとコストを伴います。特に横浜・川崎エリアの空き家は、需要が高いため、早めに売却を検討するのが賢明です。

売却の際は、「空き家特例」を上手に活用することで、手元に残る金額が大きく変わります。

ご自身の物件が特例の要件を満たすか、まずは信頼できる不動産会社や税理士に相談してみましょう。最適な売却方法を選び、空き家を価値ある資産へと変えてください。