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「再建築不可物件」をどう売る？売却を成功させるための完全ガイド

「親から受け継いだ家が、法律上『再建築不可』とわかって売却に困っている…」

再建築不可物件とは、現在の建物を壊してしまうと、法律の規定により新しい建物を建てることができない不動産のことです。

通常の物件よりも買い手が見つかりにくく、売却価格も下がる傾向があるため、売却を諦めてしまう方が多くいます。

しかし、再建築不可物件でも、その特性を理解し、適切な戦略を立てれば売却は可能です。

このコラムでは、再建築不可物件の基本的な知識から、売却が難しい理由、そして売却を成功させるための具体的な方法までを、分かりやすく解説します。

1. 再建築不可物件の正体と、その原因

再建築不可物件とは、建築基準法が定める「接道義務」を満たしていない土地に建つ建物を指します。

接道義務とは、火災や災害時の避難経路、緊急車両の通行を確保するため、建物の敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないというルールです。

物件がこのルールを満たしていない場合、現在の建物を解体すると、新しい建物を建てることができなくなります。

再建築不可になる主な理由

• 道路の幅員不足： 接している道路が4メートル未満。
• 接道部分の不足： 道路に接している間口が2メートル未満。
• 建築後の法改正： 建てられた当時は適法だったが、その後の建築基準法の改正により、再建築不可になった。

2. 再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件は、以下のような理由から一般的な物件よりも売却が困難になります。

• 住宅ローンが利用できない： 新しい建物を建てられないため、金融機関の担保評価が低く、住宅ローンを組むのが非常に難しいです。結果として、買い手は現金で購入できる層に限られます。
• 買い手が限られる： 買い手の選択肢が、自分で住む以外に、賃貸物件や店舗として活用するなど、特定の目的に絞られます。
• 建て替えができない： 建物が老朽化しても建て替えができず、大規模なリフォームやリノベーションで対応するしかありません。

3. 再建築不可物件を売るための具体的な戦略

再建築不可物件でも、価値を高め、適切な買い手を見つけることで売却は可能です。

リフォーム・リノベーションで価値を向上

• 特定の需要に応える： 「古民家風」や「デザイナーズ住宅」など、物件の個性を活かしたリノベーションを行うことで、特定のニッチな買い手層にアピールできます。
• 費用対効果を考える： 高額なリノベーション費用が売却価格に見合うか、費用対効果を慎重に検討しましょう。

買い手を見つけるための有効なアプローチ

• 賃貸物件として売却： リフォーム後、賃貸物件としてオーナーチェンジで売却する方法です。安定した家賃収入を求める投資家層がターゲットとなります。
• リースバック： 売却後もそのまま賃貸として住み続ける方法です。売却でまとまった資金を得ながら、住み慣れた家に住み続けたい方に適しています。
• 隣地所有者への売却： 接道義務を満たしていないことが原因の場合、隣の土地を買い取ってもらうことで再建築が可能になるケースがあります。隣地所有者は最も有力な買い手候補です。

まとめ

再建築不可物件の売却は、通常の不動産よりも専門的な知識が求められるため、難しいと感じるかもしれません。しかし、物件のデメリットだけでなく、「個性」として捉え、特定のニーズを持つ買い手を探すことで、売却の道は開けます。

再建築不可物件の取引に慣れていない不動産会社に依頼すると、売却が長期化したり、適正価格で売れなかったりするリスクがあります。

再建築不可物件の売却は、専門的なノウハウと実績を持つ不動産会社に相談することが成功への一番の近道です。一人で悩まず、まずはお気軽に専門家へご相談ください。