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家賃滞納に悩むオーナーへ。未然に防ぐ方法と解決のヒント

「入居者が見つかって安心したのに、家賃が振り込まれない…」
「滞納されたらどうすればいいの？督促ってどこまでやっていいの？」

賃貸経営において、家賃滞納は誰もが直面する可能性のあるトラブルです。家賃収入が途絶えるだけでなく、精神的な負担も大きいため、事前の対策が非常に重要になります。

このコラムでは、家賃滞納のリスクを最小限に抑えるための「入居者審査のポイント」から、もしもの時の「初動対応」、そして最終手段としての「法的解決策」まで、賃貸オーナーが知っておくべき知識をまとめました。

正しい知識を身につけて、家賃滞納の不安を解消し、安定した賃貸経営を目指しましょう。

1. トラブルを回避する！入居者審査の重要ポイント

家賃滞納を防ぐ一番の対策は、入居者を選ぶ段階での「厳正な審査」です。

• 収入と家賃のバランス： 申込者の月収に対して、家賃が無理のない範囲（目安として3分の1以下）であるかを確認しましょう。収入証明書などで支払い能力をチェックすることが大切です。
• 安定した職業と勤続年数： 安定収入が見込める職業に就いており、一定の勤続年数があるかも重要な判断基準です。
• 保証会社との契約を必須に： 最近では、家賃保証会社との契約を必須条件にするオーナーが増えています。これにより、万が一滞納が発生しても家賃の立て替えが保証されるため、オーナーのリスクが大幅に軽減されます。
• 連帯保証人の確認： 保証会社を利用しない場合でも、支払い能力のある連帯保証人を立ててもらうようにしましょう。

2. 滞納が発生したら？冷静な「初動対応」が鍵

どれだけ注意深く審査しても、滞納トラブルが起こらないとは限りません。万が一の際は、慌てずに以下のステップで対応しましょう。

• 家賃滞納後すぐの連絡： 振込期日を過ぎて数日中に、まずは電話で連絡を取ってみましょう。うっかり振込を忘れていたというケースも多いため、まずは穏やかに状況を確認します。
• 内容証明郵便の送付： 口頭での連絡がつかなかったり、支払いの約束が守られなかったりした場合は、内容証明郵便で家賃滞納と支払いの督促を行います。これは今後の法的措置を検討する際の重要な証拠となります。

3. 法的手段で解決へ。「強制退去」までの流れ

話し合いでの解決が難しい場合、最終的には法的な手段を講じる必要があります。

• 訴訟の提起： 裁判所に「訴訟」を提起します。滞納額や状況に応じて、少額訴訟や通常訴訟などの手続きがあります。
• 強制執行： 裁判で勝訴し、判決が確定すれば、強制執行の申し立てを行います。裁判所の執行官が立ち会い、入居者を強制的に退去させることができます。

【注意！】
鍵の交換や荷物の撤去など、オーナーが自力で強制退去させることは法律で禁じられています。このような行為は、オーナー自身が訴えられるリスクがあるため、必ず法的な手続きを経て解決を図りましょう。

まとめ

家賃滞納トラブルは、入居者審査の段階でほとんど防ぐことが可能です。特に、保証会社の活用は、最も有効なリスク対策といえるでしょう。

すでに滞納が発生してしまった場合でも、決して感情的にならず、迅速かつ冷静に対応することが大切です。一人で抱え込まず、必要であれば管理会社や弁護士といった専門家の力を借りることも検討しましょう。

家賃滞納の不安を解消し、安定した賃貸経営を実現するために、今一度、入居者審査と対応の流れを確認しておくことをお勧めします。