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事業用物件の契約トラブルを未然に防ぐ：賃貸借契約書のチェックポイント

事業用物件の賃貸経営において、契約書はオーナーとテナントの関係を定める重要なものです。しかし、内容を曖昧にしたまま契約を進めてしまうと、後々大きなトラブルにつながる可能性があります。安心して賃貸経営を続けるために、契約書で特に注意すべきポイントを見ていきましょう。

1. 「原状回復義務」の範囲を明確化する

退去時の原状回復は、最もトラブルになりやすい項目の一つです。特に事業用物件では、内装や設備が大がかりに変わることが多いため、その責任範囲を具体的に定めておく必要があります。

重要ポイント:

• 単に「原状回復」と記載するだけでなく、「入居前のスケルトン状態に戻す」のか、「居抜きでの引き渡しを認める」のかなど、具体的な状態を明記します。
• エアコンや給湯器など、オーナーが設置した設備の故障・修繕費用をどちらが負担するかも、事前に決めておきましょう。

2. 「保証金・敷金」と「償却」のルール

事業用物件の契約では、預かった保証金や敷金の一部を返還しない「償却」の取り決めが一般的です。このルールが不明確だと、退去時に返還額を巡ってトラブルに発展しかねません。

重要ポイント:

• 「保証金の〇％を償却する」または「解約時に保証金から賃料〇ヶ月分を差し引く」といったように、償却の計算方法を明確に記載します。
• 事前にテナントに十分説明し、契約内容を理解してもらうことが大切です。

3. 「更新料」と契約期間のルール

契約期間を定めている場合、更新時に更新料を設定するケースが多くあります。

重要ポイント:

• 更新料を請求する場合は、その金額（賃料の〇ヶ月分など）と支払い時期を明確に記載します。
• 契約が自動的に更新されるのか、それとも合意の上で更新するのかも定めておきましょう。

4. 「中途解約」の違約金でリスクを回避する

テナントが契約期間の途中で解約した場合、オーナーは家賃収入を一時的に失うことになります。このリスクに備えるため、中途解約時の違約金を設けておくのが一般的です。

重要ポイント:

• 「解約予告期間」を定め、例えば「解約の6ヶ月前までに書面で通知する」といった具体的なルールを設けます。
• 「中途解約の場合、違約金として賃料〇ヶ月分を支払う」など、金額を明確にすることで、安易な解約を防ぎ、次の募集活動に十分な時間を確保できます。

これらの点を踏まえて契約書を作成し、専門家にも相談しながらリスクを事前に排除しておくことが、健全な賃貸経営の第一歩となります。