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事業用賃貸の税金と節税術：オーナーが知っておくべき知識

事業用不動産を所有するオーナーにとって、家賃収入だけでなく、税金の知識を持つことは非常に重要です。税金の仕組みを理解し、適切な対策を講じることで、手元に残るお金を増やすことができます。ここでは、賃貸経営でかかる主な税金の種類と、効果的な節税対策について解説します。

1. 賃貸経営で発生する税金の種類

• 固定資産税・都市計画税：所有している不動産に対して毎年課される税金です。
• 不動産取得税・登録免許税：物件の購入・登記時に一度だけ支払う税金です。
• 所得税・住民税：家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されます。ここが最も節税の鍵となる部分です。
• 消費税：事業用物件の賃料は課税対象となります（居住用は非課税）。

2. 「必要経費」を漏れなく計上する

所得税・住民税を抑えるためには、計上できる経費を最大限に利用することが大切です。以下のような費用は、経費として認められます。

• 維持管理費用：物件の修繕費、管理会社への委託料、清掃費など。
• 税金・保険料：固定資産税や火災保険料など。
• 借入金の利息：物件購入のためのローンの利息は経費にできます（元本は対象外です）。
• 減価償却費：後述しますが、これが最大の節税効果をもたらします。

3. 「修繕費」と「資本的支出」を正しく区分する

税務上、修繕費と資本的支出は明確に区別されます。

• 修繕費：物件の現状を維持するための費用で、その年に全額経費として計上できます（例：壁の塗り替え、壊れた設備の交換）。
• 資本的支出：物件の価値や耐久性を高めるための費用で、一括では経費にできず、減価償却によって数年にわたって少しずつ計上します（例：間取り変更、設備のグレードアップ）。

どちらに該当するか判断が難しい場合は、専門家に相談することをお勧めします。

4. 減価償却費を節税に活かす

減価償却費は、建物の購入費用を法定耐用年数にわたって分割し、毎年経費として計上できるものです。実際にお金が出ていかないにもかかわらず経費にできるため、大きな節税効果があります。

計算の基本：

• 物件の取得費 ÷ 法定耐用年数 = 減価償却費（定額法の場合）

減価償却費を適切に計上することで、不動産所得を赤字にし、給与所得など他の所得と相殺することで、全体の所得税を大幅に減らすことも可能です。

これらの知識を活用することで、事業用不動産オーナーとして賢く税金と向き合い、手元に残る利益を増やしましょう。